Ce informații apar într-un extras CF?

Extrasul de carte funciară e structurat, întotdeauna, în trei părți — indiferent de județ sau de tipul imobilului. Fiecare parte are un rol precis, iar înțelegerea lor te ajută să citești corect documentul, nu doar să-l deții.

Partea I — Descrierea imobilului

Aici găsești identificarea tehnică a imobilului:

• Numărul cadastral și numărul de carte funciară — identificatorii unici ai imobilului
• Adresa completă — județ, localitate, stradă, număr (sau descriere pentru terenuri fără adresă poștală)
• Suprafața — pentru terenuri, suprafața măsurată; pentru apartamente, suprafața utilă și, uneori, cea construită
• Categoria de folosință — pentru terenuri: intravilan/extravilan, arabil, curți-construcții, pădure, pășune etc.; pentru construcții: apartament, casă, spațiu comercial, birou
• Descrierea construcției, dacă există — regim de înălțime (parter, parter+etaj etc.), și, unde e disponibilă, anul construcției

Nu știi identificatorii exacți ai unui imobil? Vezi unde găsești numărul cadastral, sau identificarea imobilului după adresă, dacă nu ai niciun act.

Partea II — Proprietarul (Partea de Proprietate)

Această secțiune arată cine deține imobilul, și în baza cărei situații juridice:

• Numele complet al proprietarului (sau denumirea firmei, pentru persoane juridice)
• Cota-parte deținută — dacă imobilul are mai mulți coproprietari (frecvent la moșteniri), apare fracția exactă deținută de fiecare (ex: 1/2, 1/3)
• Actul juridic în baza căruia s-a făcut înscrierea — contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație, hotărâre judecătorească de partaj, contract de schimb
• Data înscrierii — momentul de la care înscrierea produce efecte
• Tipul dreptului — de regulă, drept de proprietate deplin; uneori, dreptul poate fi dezmembrat (de exemplu, uzufruct pentru o persoană, nuda proprietate pentru alta — situație frecventă la donații cu clauză de uzufruct viager)

Dacă vezi mai mulți proprietari, cu cote diferite, verifică cu atenție dacă persoana cu care negociezi deține întreaga cotă, sau doar o parte — o tranzacție cu un singur coproprietar, fără acordul celorlalți, poate fi anulabilă ulterior.

Partea III — Sarcinile (Partea de Sarcini)

Cea mai importantă secțiune, practic, pentru oricine verifică un imobil înainte de o tranzacție. Poate conține unul sau mai multe din următoarele:

Ipotecile

O ipotecă apare atunci când imobilul e adus garanție pentru un credit (de obicei bancar). Extrasul arată beneficiarul ipotecii (de regulă, banca), și, uneori, suma garantată. O ipotecă înscrisă nu împiedică vânzarea imobilului, dar cumpărătorul trebuie să știe despre ea — de regulă, datoria se stinge la vânzare, din prețul încasat, iar ipoteca se radiază ulterior.

Servituțile

O servitute e un drept limitat, în favoarea unui alt imobil (de regulă, vecin) — cel mai frecvent, dreptul de trecere (dacă imobilul vecin nu are altă cale de acces la drumul public) sau restricții legate de vedere, distanțe minime față de proprietatea vecină. Servitutea "urmează" imobilul, nu proprietarul — dacă vinzi imobilul, cumpărătorul preia și obligația servituții.

Interdicțiile de înstrăinare sau grevare

O interdicție înseamnă că imobilul nu poate fi vândut (interdicție de înstrăinare) sau nu poate fi adus garanție suplimentară (interdicție de grevare), pentru o perioadă determinată. Apare frecvent la credite ipotecare (banca impune interdicție de înstrăinare până la achitarea integrală a creditului) sau la anumite donații cu clauze restrictive.

Notările

Categorie mai largă, care include mențiuni diverse: litigii aflate pe rol privind imobilul, promisiuni de vânzare deja înscrise (semn că altcineva a rezervat deja imobilul, printr-un antecontract), somații, sau alte informații relevante care nu se încadrează strict la ipotecă/servitute/interdicție.

Sechestrele

Un sechestru e o măsură asigurătorie sau executorie, dispusă de o instanță sau de un executor judecătoresc, care blochează temporar posibilitatea de a dispune liber de imobil — de regulă, în contextul unei datorii neachitate sau al unui proces în curs.

Dacă Partea III e complet goală, imobilul e liber de orice grevare cunoscută la data eliberării extrasului — situația ideală, pentru o tranzacție fără riscuri suplimentare.

Cum citești corect un extras, pas cu pas

1. Verifică Partea I — adresa și suprafața corespund cu ce ți s-a spus?
2. Verifică Partea II — persoana cu care negociezi apare ca proprietar unic, sau există și alți coproprietari?
3. Verifică Partea III — există ipoteci, interdicții sau litigii neștiute? Dacă da, întreabă explicit cum se rezolvă înainte de finalizarea tranzacției.

Întrebări frecvente despre conținutul extrasului

Dacă Partea III e goală, înseamnă sigur că nu există absolut nicio problemă? Înseamnă că nu există nicio sarcină înscrisă la data eliberării. Unele situații (de exemplu, un litigiu foarte recent, neînscris încă) pot să nu apară imediat — de aceea contează și data emiterii extrasului, cât mai aproape de momentul tranzacției.

Ipoteca dispare automat când vând imobilul? Nu automat — ipoteca se radiază printr-o cerere separată, de regulă după ce creditul e achitat integral din prețul vânzării. Practic, la o vânzare cu imobil ipotecat, notarul coordonează stingerea datoriei și radierea ipotecii, ca parte a tranzacției.

Pot exista mai multe ipoteci pe același imobil? Da — un imobil poate avea mai multe ipoteci înscrise, în ordinea înregistrării (rang de prioritate). Extrasul le arată pe toate, cu rangul fiecăreia.

Ce fac dacă găsesc o sarcină pe care n-o înțeleg? Notările juridice pot fi formulate tehnic. Dacă nu ești sigur ce înseamnă o mențiune din Partea III, recomandăm consultarea unui notar sau avocat, înainte de a avansa cu o tranzacție.

Ai nevoie de un extras de carte funciară?

Poți comanda online, pentru orice imobil din România — completezi numărul cadastral (sau adresa, dacă nu-l cunoști), plătești securizat, și primești documentul complet, cu toate cele trei părți, direct pe e-mail.